Mietrecht

Räumungsklage erhalten: Deine Rechte als Mieter

Du hast eine Räumungsklage vom Gericht zugestellt bekommen und weißt nicht, was jetzt passiert? Hier erfährst du, welche Rechte du als Mieter hast, welche Fristen du unbedingt einhalten musst und wie du dich gegen eine Räumung wehren kannst.

12 Min. Lesezeit Aktualisiert: Mai 2026

Zusammenfassung

Eine Räumungsklage ist eine gerichtliche Klage deines Vermieters mit dem Ziel, dich aus der Wohnung zu entfernen.
Du hast in der Regel 2 Wochen Zeit, um auf die Klage zu reagieren (Verteidigungsanzeige).
Bei Mietrückstand kannst du die Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten unwirksam machen (Schonfristzahlung).
Du kannst beim Gericht eine Räumungsfrist beantragen (§ 721 ZPO), um mehr Zeit für die Wohnungssuche zu bekommen.
Bei Härte (Krankheit, Alter, Schwangerschaft) kannst du dich auf § 574 BGB berufen und den Widerspruch erklären.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist eine Klage deines Vermieters vor dem zuständigen Amtsgericht. Ziel der Klage ist es, ein Urteil zu erwirken, das dich dazu verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Erst mit einem rechtskräftigen Räumungsurteil kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Zwangsräumung durchzuführen.

Wichtig: Eine Räumungsklage allein bedeutet noch nicht, dass du sofort ausziehen musst. Es handelt sich um den Beginn eines Gerichtsverfahrens, in dem du dich verteidigen kannst. Der Vermieter muss vor Gericht beweisen, dass er einen wirksamen Kündigungsgrund hat und die Kündigung formal korrekt ausgesprochen wurde.

Bevor ein Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er das Mietverhältnis zunächst wirksam gekündigt haben. Ohne vorherige Kündigung ist eine Räumungsklage unzulässig. In vielen Fällen scheitern Räumungsklagen bereits daran, dass die Kündigung selbst fehlerhaft war.

Sofort handeln

Wenn du eine Räumungsklage zugestellt bekommst, solltest du sofort handeln. Ignoriere das Schreiben auf keinen Fall. Wenn du nicht reagierst, kann das Gericht ein Versäumnisurteil gegen dich erlassen. Dann hast du keine Möglichkeit mehr, dich zu verteidigen.

Die häufigsten Gründe für eine Räumungsklage

Nicht jede Kündigung führt automatisch zu einer Räumungsklage. Erst wenn du nach einer Kündigung nicht freiwillig ausziehst, kann der Vermieter klagen. Die häufigsten Gründe sind:

Mietrückstand

Der häufigste Grund. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn du mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand bist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Auch ein fortlaufender Rückstand über mehrere Monate, der in der Summe zwei Monatsmieten erreicht, reicht aus. Zusätzlich zur fristlosen Kündigung spricht der Vermieter oft gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus.

Eigenbedarf

Der Vermieter möchte die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts nutzen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar begründet werden. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist rechtswidrig und kann zu Schadensersatzansprüchen führen.

Vertragsverletzung

Erhebliche Verstöße gegen den Mietvertrag können eine Kündigung rechtfertigen. Dazu gehören zum Beispiel: unerlaubte Untervermietung, massive Störung des Hausfriedens, Beschädigung der Mietsache oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung (etwa gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung).

Verwertungskündigung

Der Vermieter kann kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Diese Kündigungsart unterliegt strengen Voraussetzungen und ist in der Praxis selten erfolgreich.

Ablauf einer Räumungsklage: Schritt für Schritt

Der Ablauf einer Räumungsklage folgt einem festen Schema. Wenn du die einzelnen Schritte kennst, kannst du besser einschätzen, was auf dich zukommt:

Kündigung durch den Vermieter

Alles beginnt mit einer schriftlichen Kündigung. Sie muss den Kündigungsgrund benennen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Bei einer ordentlichen Kündigung gelten gesetzliche Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate, abhängig von der Mietdauer). Bei einer fristlosen Kündigung entfällt die Frist.

Zustellung der Räumungsklage

Wenn du nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehst, reicht der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage ein. Das Gericht stellt dir die Klage per Post zu. In dem Schreiben steht eine Frist, bis wann du reagieren musst (in der Regel 2 Wochen).

Verteidigungsanzeige

Innerhalb der genannten Frist musst du dem Gericht mitteilen, dass du dich gegen die Klage verteidigen willst. Das ist die sogenannte Verteidigungsanzeige. Sie kann kurz und formlos sein. Ohne Verteidigungsanzeige riskierst du ein Versäumnisurteil.

Mündliche Verhandlung

Das Gericht setzt einen Verhandlungstermin an. Räumungsklagen werden bei Gerichten bevorzugt behandelt und oft innerhalb weniger Monate verhandelt. Beide Seiten tragen ihre Argumente vor. Das Gericht kann auch einen Vergleich vorschlagen.

Urteil und Räumung

Gewinnt der Vermieter, erhält er ein Räumungsurteil. Damit kann er nach Ablauf der Berufungsfrist (1 Monat) einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin fest, zu dem du die Wohnung verlassen musst.

Wichtige Fristen bei einer Räumungsklage

Fristen sind bei einer Räumungsklage entscheidend. Wenn du eine Frist verpasst, kann das schwerwiegende Folgen haben. Hier sind die wichtigsten Fristen im Überblick:

Frist	Dauer	Rechtsgrundlage
Verteidigungsanzeige	2 Wochen nach Zustellung	§ 276 ZPO
Schonfristzahlung	2 Monate nach Zustellung der Klage	§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Räumungsfrist (Schutzantrag)	Bis zu 1 Jahr	§ 721 ZPO
Härtefallwiderspruch	Spätestens 2 Monate vor Mietende	§ 574b BGB
Berufung gegen Urteil	1 Monat nach Zustellung	§ 517 ZPO

Wichtig

Trage dir jede Frist sofort in den Kalender ein, sobald du das Schreiben vom Gericht erhältst. Ein einziger verpasster Tag kann dazu führen, dass du deine Verteidigungsmöglichkeiten verlierst.

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Schonfristzahlung: Kündigung wegen Mietrückstand abwenden

Die Schonfristzahlung ist eine der wichtigsten Schutzmöglichkeiten für Mieter, die wegen Mietrückstand gekündigt wurden. Sie ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt und funktioniert folgendermaßen:

Wenn du den gesamten rückständigen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlst, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das bedeutet: Die Kündigung wird so behandelt, als hätte es sie nie gegeben. Das Mietverhältnis besteht dann grundsätzlich fort.

Voraussetzungen für eine wirksame Schonfristzahlung

1 Der gesamte rückständige Betrag muss gezahlt werden (inklusive aufgelaufener Zinsen und vorgerichtlicher Kosten).
2 Die Zahlung muss innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beim Vermieter eingehen.
3 Alternativ reicht eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (z.B. Jobcenter, Sozialamt), die rückständige Miete zu übernehmen.

Achtung: Hilfsweise ordentliche Kündigung

Die Schonfristzahlung macht nur die fristlose Kündigung unwirksam. Wenn der Vermieter zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat (was in der Praxis fast immer der Fall ist), bleibt diese bestehen. Gegen die ordentliche Kündigung musst du dich gesondert verteidigen.

Die Schonfristzahlung kann nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden. Wer wiederholt Mietschulden anhäuft und sich immer wieder auf die Schonfrist beruft, verliert dieses Recht. Dennoch ist die Schonfristzahlung in akuten Notsituationen ein extrem wertvolles Instrument, das du unbedingt kennen solltest.

Räumungsfrist beantragen (§ 721 ZPO)

Selbst wenn das Gericht dem Vermieter Recht gibt und ein Räumungsurteil erlassen wird, musst du nicht von heute auf morgen ausziehen. Du kannst beim Gericht eine Räumungsfrist beantragen. Diese Frist gibt dir zusätzliche Zeit, eine neue Wohnung zu finden.

Nach § 721 ZPO kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren. In der Praxis werden häufig Fristen von 1 bis 6 Monaten bewilligt. Die Länge hängt von deiner persönlichen Situation ab: Hast du Kinder? Bist du krank? Wie ist die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt?

So beantragst du eine Räumungsfrist

Zeitpunkt: Du kannst den Antrag bereits während des laufenden Verfahrens stellen oder spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin.
Form: Der Antrag muss schriftlich beim zuständigen Gericht eingereicht werden.
Begründung: Erkläre, warum du die zusätzliche Zeit brauchst. Belege zum Beispiel, dass du aktiv nach einer neuen Wohnung suchst (Bewerbungsnachweise, Absagen).
Nachweis der Zahlungsfähigkeit: Es hilft, wenn du nachweisen kannst, dass du die laufende Miete oder Nutzungsentschädigung während der Räumungsfrist zahlen wirst.

Tipp

Stelle den Antrag auf Räumungsfrist möglichst früh im Verfahren. Das Gericht kann die Frist direkt im Urteil festsetzen. Wenn du erst nach dem Urteil reagierst, wird es oft schwieriger.

Prozesskostenhilfe: Wenn du dir keinen Anwalt leisten kannst

Eine Räumungsklage ist ein ernstes Verfahren, bei dem du möglichst anwaltliche Unterstützung haben solltest. Wenn du dir keinen Anwalt leisten kannst, hast du Anspruch auf Prozesskostenhilfe (PKH). Diese wird vom Staat gezahlt und deckt die Anwalts- und Gerichtskosten ab.

Voraussetzungen für Prozesskostenhilfe

Du kannst die Kosten der Prozessführung nicht selbst aufbringen (geringes Einkommen, kein Vermögen).
Deine Rechtsverteidigung hat hinreichende Aussicht auf Erfolg.
Du füllst das Formular „Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse“ aus und reichst Belege ein (Gehaltsabrechnungen, Bürgergeld-Bescheid, Kontoauszüge).

Den Antrag auf Prozesskostenhilfe stellst du beim Gericht, das die Räumungsklage verhandelt. Am besten lässt du den Antrag direkt von dem Anwalt stellen, der dich vertreten soll. Viele Anwälte kennen das Verfahren und helfen dir beim Ausfüllen der Formulare.

Gut zu wissen

Bei Empfängern von Bürgergeld oder Sozialhilfe wird Prozesskostenhilfe in aller Regel bewilligt. Auch Geringverdiener haben gute Chancen. Der Antrag selbst ist kostenlos.

Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung

Wenn dein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, hast du verschiedene Möglichkeiten, dich zu wehren. Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist automatisch wirksam. Prüfe folgende Punkte:

Ist der Eigenbedarf echt?

Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret begründen: Wer genau soll einziehen? Warum gerade diese Wohnung? Vage Angaben wie „möglicherweise für später“ reichen nicht aus. Wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist (z.B. um die Wohnung teurer neu zu vermieten), ist die Kündigung unwirksam.

War eine Alternativwohnung verfügbar?

Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen im selben Haus besitzt und eine davon leer steht, muss er dir diese als Alternative anbieten. Tut er das nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.

Sperrfristen nach Umwandlung

Wurde deine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren (in einigen Städten bis zu 10 Jahre). Während dieser Frist ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen (§ 577a BGB).

Wenn du den Eigenbedarf anzweifelst, solltest du das im Gerichtsverfahren vortragen. Der Vermieter trägt die Beweislast. Er muss dem Gericht nachweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und ernsthaft verfolgt wird.

Härtefallregelung nach § 574 BGB

Selbst wenn die Kündigung des Vermieters grundsätzlich berechtigt ist, kannst du der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für dich eine unzumutbare Härte darstellen würde. Diese Regelung ist in § 574 BGB verankert.

Anerkannte Härtegründe

! Hohes Alter: Besonders bei älteren Mietern, die seit vielen Jahren in der Wohnung leben, erkennen Gerichte häufig einen Härtefall an.
! Schwere Krankheit: Wenn ein Umzug deine Gesundheit ernsthaft gefährden würde (zum Beispiel bei Suizidgefahr, schwerer Depression oder körperlichen Einschränkungen).
! Schwangerschaft: Schwangere Mieterinnen genießen besonderen Schutz. Ein Umzug kurz vor oder nach der Geburt kann als unzumutbar angesehen werden.
! Schulpflichtige Kinder: Ein Schulwechsel mitten im Schuljahr kann ein Härtegrund sein, besonders bei Abschlussprüfungen.
! Keine Ersatzwohnung: Wenn auf dem örtlichen Wohnungsmarkt trotz intensiver Suche keine vergleichbare und bezahlbare Wohnung zu finden ist.

Frist beachten

Den Härtefallwiderspruch musst du spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter einreichen (§ 574b BGB). Verpasst du diese Frist, kannst du dich im Prozess nicht mehr auf die Härteregelung berufen, es sei denn, der Vermieter hat dich nicht rechtzeitig auf dein Widerspruchsrecht hingewiesen.

Das Gericht wägt bei einem Härtefall immer die Interessen beider Seiten ab. Deine Härtegründe werden gegen das berechtigte Interesse des Vermieters (zum Beispiel den Eigenbedarf) abgewogen. Je schwerwiegender deine Gründe, desto größer die Chance, dass der Widerspruch Erfolg hat.

Gerichtsdokumente in deiner Sprache verstehen

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Mieterverein und Beratungsmöglichkeiten

Bei einer Räumungsklage solltest du dir unbedingt professionelle Hilfe holen. Hier sind deine wichtigsten Anlaufstellen:

Mieterverein

Wenn du Mitglied in einem Mieterverein bist, hast du Anspruch auf kostenlose Rechtsberatung im Mietrecht. Viele Mietervereine bieten auch Rechtsschutz für Gerichtsverfahren an. Der jährliche Mitgliedsbeitrag liegt in der Regel zwischen 60 und 120 Euro. Auch wenn du bisher kein Mitglied bist, lohnt sich ein sofortiger Beitritt, da viele Vereine nach einer kurzen Wartezeit (meist 3 Monate) Rechtsschutz gewähren.

Fachanwalt für Mietrecht

Ein spezialisierter Anwalt kennt die aktuelle Rechtsprechung und kann deine Chancen realistisch einschätzen. Bei einer Räumungsklage ist anwaltliche Vertretung dringend empfehlenswert. Wenn du dir die Kosten nicht leisten kannst, beantrage Prozesskostenhilfe (siehe oben).

Sozialamt und Jobcenter

Wenn Mietschulden der Grund für die Kündigung sind, kann das Sozialamt oder Jobcenter unter bestimmten Voraussetzungen die Mietschulden übernehmen (§ 22 Abs. 8 SGB II bzw. § 36 SGB XII). So wird die drohende Obdachlosigkeit verhindert. Wende dich so früh wie möglich an die zuständige Stelle.

Schuldnerberatung

Wenn deine finanzielle Situation insgesamt angespannt ist, kann eine Schuldnerberatung helfen. Dort erhältst du kostenlose Unterstützung bei der Strukturierung deiner Schulden und der Kommunikation mit Gläubigern. Caritas, Diakonie und AWO bieten solche Beratungen an.

Checkliste: Räumungsklage erhalten. Was jetzt?

Nutze diese Checkliste, sobald du die Räumungsklage vom Gericht erhalten hast:

Ruhe bewahren: Eine Räumungsklage bedeutet nicht, dass du morgen auf der Straße stehst. Du hast Rechte und Möglichkeiten, dich zu wehren.
Fristen notieren: Zustellungsdatum + 2 Wochen = Frist für Verteidigungsanzeige. Zustellungsdatum + 2 Monate = Frist für Schonfristzahlung.
Verteidigungsanzeige einreichen: Teile dem Gericht schriftlich mit, dass du dich gegen die Klage verteidigen willst.
Rechtsberatung suchen: Mieterverein, Fachanwalt oder Prozesskostenhilfe beantragen.
Kündigung prüfen: Ist die Kündigung formell korrekt? Wurde der richtige Grund angegeben? Sind alle Vermieter als Absender aufgeführt?
Bei Mietrückstand: Schonfristzahlung prüfen. Kann das Jobcenter oder Sozialamt die Schulden übernehmen?
Härtegründe prüfen: Liegen bei dir besondere Umstände vor (Krankheit, Alter, Kinder, Schwangerschaft)?
Dokumente aufbewahren: Alle Schreiben, Kontoauszüge, Mietverträge und Korrespondenz sorgfältig aufheben.

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